주택담보대출이나 신용대출을 받을 때 금리만큼 중요한 것이 상환방식입니다.

대표적으로 많이 사용되는 방식이 원금균등상환과 원리금균등상환입니다.

두 방식 모두 매달 원금과 이자를 갚는다는 점에서는 비슷하지만, 실제 상환구조는 상당히 다릅니다.

특히 대출기간이 20년이나 30년처럼 길고 대출금액이 수억원이라면 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 총이자에서 수천만원 차이가 날 수도 있습니다.

결론부터 말하면 같은 대출금액, 같은 금리, 같은 대출기간이라면 총이자를 줄이는 데는 일반적으로 원금균등상환이 유리합니다.

하지만 원금균등은 처음 몇 년 동안 월 상환액이 더 크다는 단점이 있습니다.

반대로 원리금균등은 매달 상환액이 거의 일정해 생활비 관리가 쉽지만 원금이 상대적으로 천천히 줄어들기 때문에 총이자가 더 많아질 수 있습니다.

따라서 단순히 어느 방식이 좋다고 판단하기보다

총이자를 줄이는 것이 중요한지

또는

초기 월 상환 부담을 낮추는 것이 중요한지

를 먼저 결정해야 합니다.

원금균등상환이란 무엇일까

원금균등상환은 대출원금을 전체 대출기간으로 똑같이 나누어 매달 같은 원금을 갚는 방식입니다.

예를 들어 3억원을 30년 동안 상환한다고 가정해 보겠습니다.

30년은 360개월입니다.

매달 갚아야 하는 원금은

3억원 ÷ 360개월 = 약 83만3천원입니다.

이 원금은 매달 동일합니다.

여기에 남아 있는 대출잔액에 대한 이자를 추가로 납부합니다.

처음에는 대출잔액이 3억원이기 때문에 이자가 많습니다.

하지만 매달 원금이 빠르게 줄어들면서 이자도 계속 감소합니다.

따라서 월 상환액은 처음이 가장 크고 시간이 갈수록 점점 줄어듭니다.

원리금균등상환이란 무엇일까

원리금균등상환은 원금과 이자를 합한 월 상환액이 거의 일정하도록 계산하는 방식입니다.

예를 들어 3억원을 30년 동안 연 4%로 대출받았다면 매달 약 143만원 정도를 상환하는 구조가 됩니다.

초기에는 월 상환액 가운데 이자 비중이 큽니다.

반대로 원금 상환 비중은 상대적으로 작습니다.

시간이 지나면서 이자 비중은 줄어들고 원금 상환 비중은 증가합니다.

하지만 전체 월 납입금은 거의 일정하게 유지됩니다.

따라서 매월 일정한 금액을 지출하고 싶은 사람에게는 관리하기 편한 방식입니다.

왜 원금균등이 총이자가 적을까

대출이자는 기본적으로 남아 있는 원금에 대해 계산됩니다.

따라서 원금을 빨리 줄일수록 앞으로 내야 할 이자도 줄어듭니다.

원금균등상환에서는 매달 일정한 원금을 계속 갚기 때문에 대출잔액이 빠르게 감소합니다.

반면 원리금균등상환은 초기에는 이자 비중이 높고 원금이 상대적으로 천천히 줄어듭니다.

결국 같은 기간과 같은 금리라면 원금균등 방식에서 이자가 계산되는 원금잔액이 더 빨리 줄어듭니다.

그래서 총이자도 상대적으로 적어지는 것입니다.

3억원을 30년 동안 연 4%로 빌리면 얼마나 차이 날까

이해하기 쉽게 3억원을 30년 동안 연 4% 고정금리로 상환한다고 단순 가정해 보겠습니다.

먼저 원리금균등상환입니다.

월 상환액은 약 143만2천원입니다.

30년 동안 총 납입금액은 약 5억1,561만원입니다.

이 가운데 원금 3억원을 제외하면 총이자는 약 2억1,561만원입니다.

이번에는 원금균등상환을 계산해 보겠습니다.

첫 달 상환액은 약 183만3천원입니다.

매달 상환액이 점차 감소하고 마지막 달에는 약 83만6천원 수준까지 내려갑니다.

30년 동안 부담하는 총이자는 약 1억8,050만원입니다.

두 방식의 총이자 차이는 약 3,511만원입니다.

같은 3억원을 같은 금리와 같은 기간으로 빌리더라도 원금균등을 선택하면 단순 계산상 총이자를 약 3,500만원 줄일 수 있는 것입니다.

월 상환액은 얼마나 차이 날까

원금균등의 가장 큰 단점은 초기 상환액이 크다는 것입니다.

3억원, 30년, 연 4% 기준으로 보면

원리금균등의 월 상환액은 약 143만원입니다.

원금균등의 첫 달 상환액은 약 183만원입니다.

처음에는 약 40만원 차이가 납니다.

따라서 월소득이 빠듯한 사람에게는 원금균등 방식이 부담스러울 수 있습니다.

하지만 시간이 지나면서 원금균등 상환액은 계속 줄어듭니다.

반면 원리금균등은 약 143만원 수준을 계속 유지합니다.

즉 원금균등은

초기에 많이 갚고 나중에는 부담이 줄어드는 방식

이라고 생각하면 쉽습니다.

2억원 대출에서도 차이가 날까

2억원을 30년 동안 연 4%로 상환한다고 단순 가정해 보겠습니다.

원리금균등 방식에서는 월 약 95만5천원을 납부합니다.

총이자는 약 1억4,374만원입니다.

원금균등 방식에서는 첫 달 약 122만2천원에서 시작해 상환액이 계속 줄어듭니다.

총이자는 약 1억2,033만원입니다.

차이는 약 2,341만원입니다.

대출금액이 2억원만 되어도 장기 대출에서는 상환방식에 따라 2천만원 이상의 이자 차이가 발생할 수 있습니다.

5억원 대출에서는 차이가 더 커진다

같은 조건에서 대출금액이 5억원이라면 차이는 더욱 커집니다.

5억원을 30년 동안 연 4%로 빌린다고 가정하겠습니다.

원리금균등의 월 상환액은 약 238만7천원입니다.

총이자는 약 3억5,935만원입니다.

원금균등은 첫 달 약 305만6천원을 납부하고 이후 월 상환액이 계속 감소합니다.

총이자는 약 3억83만원입니다.

두 방식의 총이자 차이는 약 5,851만원입니다.

대출금액이 커질수록 원금을 빨리 줄이는 효과도 커지기 때문에 총이자 차이가 더 크게 나타날 수 있습니다.

원금균등이 무조건 좋은 것은 아니다

총이자만 보면 원금균등이 유리합니다.

하지만 실제 가계에서는 총이자만 고려할 수 없습니다.

예를 들어 월소득이 500만원인데 원금균등 첫 달 상환액이 250만원이라면 소득의 절반을 대출상환에 사용해야 합니다.

생활비와 교육비, 보험료, 비상금 등을 고려하면 현금흐름이 지나치게 빠듯해질 수 있습니다.

반대로 원리금균등으로 월 상환액을 200만원 수준으로 낮출 수 있다면 총이자는 조금 더 내더라도 매달 생활비를 안정적으로 관리하기 쉬울 수 있습니다.

따라서 총이자를 줄이는 것과 월 현금흐름을 안정적으로 유지하는 것 사이에서 균형을 잡아야 합니다.

소득이 안정적이고 여유가 있다면 원금균등을 고려할 수 있다

현재 소득이 충분하고 대출 초기의 높은 상환액을 감당할 수 있다면 원금균등은 총이자를 줄이는 데 유리할 수 있습니다.

특히 대출금액이 크고 상환기간이 길수록 효과가 커질 수 있습니다.

예를 들어 5억원을 30년 동안 상환한다면 앞서 계산한 것처럼 단순 조건에서도 총이자 차이가 5천만원 이상 발생할 수 있습니다.

따라서 초기 상환능력이 충분하다면 원금을 빠르게 줄이는 방식이 장기적으로 유리할 수 있습니다.

초기 생활비가 중요하다면 원리금균등이 편할 수 있다

주택을 구입한 직후에는 대출상환 외에도 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

취득 관련 비용

이사비

인테리어

가구와 가전제품 구입비

자녀 교육비

등이 동시에 발생할 수 있습니다.

이런 상황에서 원금균등을 선택해 초기 월 상환액까지 높아지면 가계 현금흐름이 매우 빠듯해질 수 있습니다.

원리금균등은 매달 납입금액이 일정하기 때문에 예산을 계획하기 쉽다는 장점이 있습니다.

따라서 초기 몇 년 동안 현금흐름을 안정적으로 관리하는 것이 중요하다면 원리금균등이 더 적합할 수 있습니다.

대출기간이 길수록 총이자 차이도 커질까

일반적으로 대출기간이 길어질수록 총이자 부담은 커집니다.

30년 동안 대출을 유지하면 20년 대출보다 원금이 남아 있는 기간이 길기 때문에 이자를 더 오래 부담하게 됩니다.

상환방식에 따른 차이도 장기대출에서 더 중요해질 수 있습니다.

특히 대출 초반 원금이 얼마나 빠르게 줄어드는지가 장기간 누적되는 이자에 영향을 미칩니다.

따라서 30년이나 40년처럼 장기 주택담보대출을 선택한다면 월 상환액만 보지 말고 총이자를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

조기상환할 계획이라면 어떻게 봐야 할까

30년 대출을 받더라도 실제로 30년 동안 유지하지 않을 수도 있습니다.

예를 들어 5년이나 10년 뒤 집을 매도하거나 목돈이 생겨 대출을 상환할 수도 있습니다.

이 경우 만기까지의 총이자만 비교하는 것은 실제 상황과 다를 수 있습니다.

중요한 것은 조기상환할 시점에 대출잔액이 얼마나 남아 있는지입니다.

원금균등은 원금을 상대적으로 빠르게 상환하기 때문에 같은 시점이라면 남은 대출잔액이 원리금균등보다 적을 가능성이 큽니다.

따라서 몇 년 뒤 대출을 상환하거나 갈아탈 계획이 있는 사람도 원금 감소 속도를 비교해볼 필요가 있습니다.

대출 초반에 원금이 얼마나 줄어드는지도 확인하자

원리금균등 방식은 월 상환액은 일정하지만 초기에는 이자 비중이 높습니다.

따라서 몇 년 동안 꾸준히 상환했는데 생각보다 원금이 많이 줄지 않았다고 느낄 수 있습니다.

반대로 원금균등은 처음부터 매달 동일한 원금을 갚기 때문에 대출잔액이 일정한 속도로 감소합니다.

주택을 몇 년 뒤 매도할 계획이라면 매도시점에 남은 대출잔액이 얼마인지 중요한 문제가 될 수 있습니다.

따라서 단순 월 상환액뿐 아니라 5년 후와 10년 후 예상 대출잔액도 확인하는 것이 좋습니다.

금리가 높을수록 원금균등의 이자절감 효과도 커질 수 있다

대출금리가 높아질수록 남아 있는 원금에서 발생하는 이자도 커집니다.

따라서 높은 금리에서는 원금을 빠르게 줄이는 효과가 더 중요해질 수 있습니다.

예를 들어 금리가 연 3%인 경우와 연 5%인 경우를 비교하면 같은 원금이라도 5%에서 매달 발생하는 이자가 더 많습니다.

따라서 고금리 대출일수록 총이자를 줄이는 관점에서는 원금균등 방식의 장점이 상대적으로 커질 수 있습니다.

변동금리 대출이라면 어떻게 봐야 할까

앞에서 계산한 사례는 이해를 돕기 위해 금리가 일정하게 유지된다고 가정했습니다.

하지만 실제 변동금리 대출은 금리가 오르거나 내릴 수 있습니다.

금리가 상승하면 두 방식 모두 이자부담이 커집니다.

다만 원금균등은 원금을 상대적으로 빠르게 줄이기 때문에 시간이 지나면서 금리 상승에 노출되는 원금도 더 작아지는 효과가 있습니다.

반대로 금리가 크게 하락하면 이자절감 효과의 차이가 줄어들 수도 있습니다.

따라서 변동금리 대출에서는 상환방식뿐 아니라 향후 금리변동 위험도 함께 고려해야 합니다.

월 상환액만 보고 선택하면 안 되는 이유

은행 대출 비교화면에서 원리금균등 방식의 월 납입액이 더 낮게 보이면 자연스럽게 부담이 적다고 생각할 수 있습니다.

하지만 월 납입액이 낮다는 것은 초기 원금 상환속도가 느리다는 의미일 수도 있습니다.

따라서 대출을 비교할 때는 최소한 다음 세 가지 숫자를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

첫 달 월 상환액

전체 기간의 총이자

5년 또는 10년 뒤 남은 원금

이렇게 비교하면 자신의 상황에 더 적합한 방식을 판단하기 쉬워집니다.

원금균등을 선택하고 남는 돈을 투자하는 것과 비교하면 어떨까

반대로 이런 생각도 할 수 있습니다.

원리금균등을 선택하면 초기 월 상환액이 낮아지므로 남는 돈을 투자해 수익을 얻을 수 있다는 것입니다.

이론적으로는 투자수익률이 대출금리보다 충분히 높다면 가능성이 있습니다.

하지만 투자수익은 확정되어 있지 않습니다.

반면 대출원금을 상환하면 그 원금에서 앞으로 발생할 이자를 확실하게 줄일 수 있습니다.

따라서 단순히

“투자로 더 벌 수 있으니 원리금균등이 무조건 낫다”

고 판단해서는 안 됩니다.

투자위험과 대출금리, 현금보유 필요성까지 함께 고려해야 합니다.

총이자보다 비상자금이 먼저일 수도 있다

총이자를 줄이겠다는 이유로 가계의 모든 여유자금을 대출상환에 사용하는 것도 주의해야 합니다.

갑작스러운 실직이나 질병, 자동차 수리, 주택 수리와 같은 예상하지 못한 지출이 발생할 수 있기 때문입니다.

비상자금이 전혀 없는 상태에서 원금균등의 높은 초기 상환액을 선택하면 생활비 부족으로 다시 신용대출이나 카드대출을 이용해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

주택담보대출보다 높은 금리의 대출을 새로 받게 된다면 총금융비용은 오히려 증가할 수 있습니다.

따라서 원금균등을 선택하더라도 일정한 비상자금을 유지하는 것이 중요합니다.

원금균등이 적합할 가능성이 높은 경우

총이자를 최대한 줄이는 것이 중요한 경우라면 원금균등을 우선 비교할 수 있습니다.

특히 소득이 안정적이고 초기 월 상환액을 충분히 감당할 수 있으며 대출금액이 크고 상환기간이 긴 경우에는 이자절감 효과가 커질 수 있습니다.

몇 년 뒤 대출을 조기에 상환하거나 주택을 매도할 계획이 있다면 원금이 빠르게 줄어드는 것도 장점이 될 수 있습니다.

원리금균등이 적합할 가능성이 높은 경우

반대로 매달 안정적인 상환금액이 중요한 사람에게는 원리금균등이 편할 수 있습니다.

맞벌이에서 외벌이로 바뀔 가능성이 있거나 자녀 교육비처럼 앞으로 큰 지출이 예상되는 경우에도 월 상환액을 일정하게 관리하는 것이 중요할 수 있습니다.

주택 구입 초기 이사와 인테리어 비용 등으로 현금이 많이 필요한 사람도 마찬가지입니다.

총이자는 더 많더라도 월 상환 부담을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다.

대출상환 방식 선택 전에 반드시 직접 계산해보자

3억원을 빌리는 사람이 있다고 가정해도 금리가 3%인지 5%인지, 대출기간이 20년인지 30년인지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

따라서 인터넷에서

“원금균등이 무조건 낫다”

또는

“원리금균등이 가장 편하다”

는 말만 보고 선택해서는 안 됩니다.

은행에서 대출상담을 받을 때 같은 조건으로 두 방식의 상환예정표를 모두 요청해 비교하는 것이 좋습니다.

특히 첫 달 상환액과 총이자, 5년 후 잔액, 10년 후 잔액을 확인하면 판단하기 쉽습니다.

원금균등과 원리금균등 중 총이자를 줄이려면 무엇을 선택할까?

결론적으로 총이자만을 기준으로 한다면 같은 금리와 같은 대출기간에서는 일반적으로 원금균등상환이 유리합니다.

원금균등은 대출 초반부터 원금을 빠르게 줄이기 때문에 이자가 계산되는 대출잔액도 빠르게 감소합니다.

3억원을 연 4%, 30년 동안 상환한다고 단순 가정하면

원리금균등 총이자는 약 2억1,561만원

원금균등 총이자는 약 1억8,050만원으로

약 3,511만원의 차이가 발생합니다.

하지만 원금균등의 첫 달 상환액은 약 183만원으로 원리금균등의 약 143만원보다 약 40만원 높습니다.

따라서 실제 선택에서는 두 가지 질문을 해야 합니다.

첫 번째, 초기의 높은 월 상환액을 충분히 감당할 수 있는가

두 번째, 총이자를 줄이는 것이 월 현금흐름을 안정적으로 유지하는 것보다 중요한가

소득이 안정적이고 초기 상환여력이 충분하다면 원금균등을 선택해 장기 총이자를 줄이는 방법을 검토할 수 있습니다.

반대로 현재 가계의 월 현금흐름이 빠듯하거나 매달 일정한 금액을 납부하는 것이 중요하다면 원리금균등이 더 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

결국 원금균등과 원리금균등의 차이는 단순히

이자를 적게 내느냐 많이 내느냐

의 문제가 아닙니다.

원금을 빨리 갚아 총비용을 줄일 것인지, 초기 상환 부담을 낮추고 현금흐름을 안정적으로 관리할 것인지의 선택입니다.

대출을 받기 전에는 반드시 두 방식의 월 상환액과 총이자를 같은 조건으로 직접 비교한 뒤 자신의 소득과 향후 지출계획에 맞춰 결정하는 것이 좋습니다.