주택담보대출을 받을 때 많은 사람이 금리부터 비교합니다.

하지만 금리만큼 중요한 것이 대출기간입니다.

같은 3억원을 같은 금리로 빌리더라도 20년 동안 갚는 것과 30년 동안 갚는 것은 월상환액과 총이자에서 큰 차이가 발생합니다.

대출기간을 30년으로 늘리면 매달 내야 하는 돈은 줄어듭니다.

반대로 원금을 천천히 갚기 때문에 이자를 내는 기간이 길어지고 총이자는 크게 증가할 수 있습니다.

따라서 대출기간을 결정할 때는

월상환액을 얼마나 낮출 것인가

와

장기적으로 총이자를 얼마나 줄일 것인가

두 가지를 함께 비교해야 합니다.

결론부터 말하면 같은 금리와 상환방식이라면 총이자를 줄이는 데는 20년 대출이 유리하고, 월상환 부담을 낮추는 데는 30년 대출이 유리합니다.

대출기간이 길어지면 왜 월상환액이 줄어들까

예를 들어 3억원을 빌린다고 가정하겠습니다.

20년은 240개월입니다.

30년은 360개월입니다.

같은 3억원의 원금을 240개월 동안 나누어 갚는 것보다 360개월 동안 나누어 갚으면 한 달에 부담해야 하는 원금이 줄어듭니다.

따라서 월상환액도 낮아집니다.

하지만 문제가 있습니다.

대출잔액이 더 오랜 기간 남아 있기 때문에 그만큼 이자도 오래 발생합니다.

즉 대출기간을 길게 하는 것은

월 부담을 줄이는 대신 총이자를 더 부담하는 구조

라고 이해하면 쉽습니다.

3억원을 연 4%로 20년 상환하면 월 얼마를 낼까

3억원을 연 4% 고정금리, 원리금균등상환으로 20년 동안 갚는다고 단순 가정해 보겠습니다.

월상환액은 약

181만8천원

입니다.

20년 동안 총 240개월을 상환하므로 전체 상환금액은 약

4억3,631만원

입니다.

여기에서 원금 3억원을 제외하면 총이자는 약

1억3,631만원

입니다.

즉 3억원을 빌리고 20년 동안 약 1억3,600만원의 이자를 부담하는 구조입니다.

같은 3억원을 30년으로 늘리면 어떻게 될까

이번에는 조건을 그대로 두고 대출기간만 30년으로 늘려보겠습니다.

3억원

연 4%

원리금균등상환

30년

조건입니다.

월상환액은 약

143만2천원

입니다.

20년 대출의 약 181만8천원과 비교하면 월 부담이 약

38만6천원 감소합니다.

월상환액만 보면 30년 대출이 상당히 편해 보입니다.

하지만 30년 동안 납부하는 전체 금액은 약

5억1,561만원

입니다.

원금 3억원을 제외하면 총이자는 약

2억1,561만원

입니다.

20년과 30년의 총이자는 얼마나 차이 날까

3억원, 연 4%, 원리금균등 조건으로 비교하면 다음과 같습니다.

20년 대출

월상환액 약 181만8천원

총이자 약 1억3,631만원

30년 대출

월상환액 약 143만2천원

총이자 약 2억1,561만원

총이자 차이는 약

7,930만원

입니다.

즉 대출기간을 20년에서 30년으로 늘리면 월상환액은 약 38만6천원 줄어들지만, 만기까지 유지한다고 가정할 경우 총이자는 약 7,900만원 늘어나는 것입니다.

이 숫자를 보면 대출기간을 결정할 때 월상환액만 봐서는 안 되는 이유를 알 수 있습니다.

월 38만원을 줄이기 위해 총이자 7,900만원을 더 내는 구조

30년 대출의 가장 큰 장점은 월 현금흐름입니다.

3억원 기준으로 월상환액이 약 38만원 줄어듭니다.

가계 입장에서는 상당히 큰 차이입니다.

예를 들어 월소득이 500만원이라면

월 182만원 상환과

월 143만원 상환은

생활비에서 체감되는 부담이 크게 다를 수 있습니다.

하지만 30년 동안 대출을 그대로 유지하면 이자비용은 크게 증가합니다.

따라서 단순히

“한 달에 얼마 내느냐”

만 볼 것이 아니라

“그 대신 전체적으로 얼마의 이자를 더 내느냐”

를 같이 봐야 합니다.

2억원 대출에서는 얼마나 차이 날까

이번에는 2억원을 연 4%, 원리금균등으로 비교해 보겠습니다.

20년 대출의 월상환액은 약

121만2천원

입니다.

총이자는 약

9,087만원

입니다.

30년 대출의 월상환액은 약

95만5천원

입니다.

총이자는 약

1억4,374만원

입니다.

월상환액은 약 25만7천원 줄어들지만 총이자는 약

5,287만원

늘어납니다.

대출금액이 2억원이어도 기간을 10년 늘리는 것의 이자차이는 상당합니다.

5억원 대출에서는 차이가 더 커진다

5억원을 연 4%, 원리금균등으로 상환한다고 가정해 보겠습니다.

20년 대출의 월상환액은 약

303만원

입니다.

총이자는 약

2억2,718만원

입니다.

30년 대출의 월상환액은 약

238만7천원

입니다.

총이자는 약

3억5,935만원

입니다.

월상환액은 약 64만원 줄어들지만 총이자는 약

1억3,217만원

증가합니다.

대출금액이 커질수록 대출기간 선택에 따른 총이자 차이도 매우 커질 수 있습니다.

금리가 높아지면 20년과 30년 차이는 더 커질까

그렇습니다.

금리가 높아질수록 장기간 원금이 남아 있는 데 따른 이자부담이 커지기 때문입니다.

예를 들어 3억원을 연 5%로 원리금균등 상환한다고 가정해 보겠습니다.

20년 대출 월상환액은 약

198만원

입니다.

총이자는 약

1억7,517만원

입니다.

30년 대출 월상환액은 약

161만원

입니다.

총이자는 약

2억7,977만원

입니다.

총이자 차이는 약

1억460만원

입니다.

연 4%에서는 약 7,930만원 차이였는데 연 5%에서는 1억원 이상으로 벌어집니다.

따라서 금리가 높을수록 장기대출을 선택할 때 총이자 확인이 더 중요해집니다.

30년 대출은 원금도 천천히 줄어든다

20년과 30년의 차이는 총이자뿐만이 아닙니다.

같은 기간이 지난 뒤 남아 있는 원금도 다릅니다.

3억원, 연 4%, 원리금균등 기준으로 단순 계산해 보겠습니다.

5년이 지난 뒤 남은 원금은

20년 대출 약 2억4,577만원

30년 대출 약 2억7,134만원

입니다.

약 2,557만원 차이가 납니다.

10년이 지나면

20년 대출 약 1억7,956만원

30년 대출 약 2억3,635만원

입니다.

남은 원금 차이가 약 5,679만원으로 커집니다.

따라서 몇 년 뒤 집을 매도하거나 대출을 갈아탈 계획이 있는 사람이라면 총이자뿐 아니라 특정 시점의 대출잔액도 확인해야 합니다.

5년 후 집을 팔 계획이라면 무엇을 봐야 할까

30년 만기 대출을 받았다고 해서 반드시 30년 동안 유지하는 것은 아닙니다.

실제로는 5년이나 10년 뒤 집을 매도하거나 다른 주택으로 이동하면서 대출을 상환할 수도 있습니다.

이런 경우에는 30년 전체 총이자만 보는 것보다

5년 동안 실제로 낸 이자

5년 후 남은 원금

중도상환수수료

등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

특히 30년 대출은 초기 원금감소 속도가 상대적으로 느리기 때문에 매도 시점에 생각보다 많은 대출잔액이 남을 수 있습니다.

20년 대출의 가장 큰 장점은 총이자를 줄이는 것

20년 대출은 월상환액이 높다는 단점이 있습니다.

하지만 원금을 빠르게 상환하기 때문에 총이자를 줄이는 효과가 큽니다.

또 같은 5년이나 10년이 지났을 때 남아 있는 대출잔액도 더 적습니다.

따라서 소득이 안정적이고 월상환액을 충분히 감당할 수 있다면 20년 대출은 장기 금융비용을 줄이는 데 유리합니다.

특히 대출금액이 크거나 금리가 높다면 기간을 줄이는 효과가 더욱 크게 나타날 수 있습니다.

30년 대출의 가장 큰 장점은 월상환 부담

반대로 30년 대출은 매달 부담해야 하는 금액을 낮출 수 있습니다.

주택을 구입한 직후에는 취득 관련 비용과 이사비, 인테리어, 가전 구입비 등이 동시에 들어갈 수 있습니다.

자녀가 있다면 교육비도 고려해야 합니다.

이런 상황에서는 20년 상환액을 억지로 감당하는 것보다 30년으로 기간을 늘려 월 현금흐름을 안정적으로 관리하는 것이 더 현실적일 수 있습니다.

총이자를 조금 더 부담하더라도 가계의 현금흐름이 무너지지 않는 것이 더 중요할 수도 있습니다.

30년으로 받고 여유가 생길 때 중도상환하면 어떨까

많은 사람이 사용하는 방법 가운데 하나입니다.

처음에는 30년 대출을 받아 월 의무상환액을 낮춥니다.

그리고 소득이 늘거나 보너스, 목돈이 생길 때 원금을 추가 상환합니다.

이렇게 하면 30년 대출의 유연성을 유지하면서 총이자를 줄이는 방법을 생각할 수 있습니다.

예를 들어 의무상환액은 월 143만원이지만 여유가 있는 달에는 추가로 원금을 상환하는 방식입니다.

다만 중도상환수수료가 남아 있는 기간에는 추가상환 비용이 발생할 수 있으므로 먼저 조건을 확인해야 합니다.

20년 대출을 받고 생활비가 부족해지면 오히려 불리할 수 있다

총이자를 줄인다는 이유만으로 무조건 20년을 선택하는 것도 위험할 수 있습니다.

예를 들어 20년 대출로 월 180만원을 갚다가 생활비가 부족해져 신용대출이나 카드론을 사용하게 된다면 문제가 됩니다.

주택담보대출보다 높은 금리의 대출을 추가로 이용하면 전체 금융비용이 오히려 증가할 수 있습니다.

따라서 대출기간은 가장 짧게 잡는 것이 목표가 아니라 추가 고금리 부채 없이 안정적으로 유지할 수 있는 기간을 선택하는 것이 중요합니다.

월소득 대비 대출상환액을 확인하자

대출기간을 정할 때 자신의 월소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 세후 월소득이 600만원이라고 가정하겠습니다.

20년 대출 월상환액이 182만원이라면 소득의 약 30%입니다.

30년 대출 월상환액이 143만원이라면 약 24%입니다.

여기에 자동차 할부와 신용대출, 카드대금 등이 추가될 수 있습니다.

따라서 주택담보대출 월상환액 하나만 볼 것이 아니라 전체 가계부채 상환액을 고려해야 합니다.

20년과 30년 중간 기간도 비교할 수 있다

은행 상품에 따라 25년 등 다른 만기를 선택할 수 있는 경우도 있습니다.

20년은 월상환액이 너무 높고 30년은 총이자가 부담스럽다면 중간기간을 비교하는 방법도 있습니다.

대출기간은 반드시 20년 또는 30년 두 가지 가운데 하나만 선택해야 하는 문제가 아닙니다.

실제 제공 가능한 만기를 확인하고 월상환액과 총이자의 균형을 맞추는 것이 좋습니다.

원금균등인지 원리금균등인지도 함께 확인하자

대출기간 비교에서는 상환방식을 동일하게 맞춰야 합니다.

20년은 원금균등, 30년은 원리금균등 방식으로 계산해 놓고 비교하면 정확하지 않습니다.

같은 대출금액

같은 금리

같은 상환방식

조건에서 기간만 바꿔 비교해야 합니다.

예를 들어 이번 글의 계산은 모두 이해를 돕기 위해 원리금균등상환을 기준으로 했습니다.

원금균등을 선택하면 월상환액 구조와 총이자는 달라집니다.

금리도 반드시 같은 조건으로 비교해야 한다

20년과 30년 대출금리가 항상 동일한 것도 아닙니다.

은행에 따라 대출기간이나 금리유형에 따라 실제 적용금리가 달라질 수 있습니다.

예를 들어

20년 금리 4.0%

30년 금리 4.2%

라면 기간 차이에 금리 차이까지 추가됩니다.

이 경우 총이자 차이는 더 크게 벌어질 수 있습니다.

따라서 실제 은행 상담에서는 기간별 실제 적용금리를 각각 확인해야 합니다.

대출기간을 선택할 때 총이자만 보면 안 되는 이유

총이자를 가장 적게 내는 것이 유일한 목표라면 대출기간을 최대한 짧게 하는 것이 유리합니다.

하지만 현실에서는 주거비와 생활비, 교육비, 노후준비, 비상자금도 함께 관리해야 합니다.

월상환액이 지나치게 높으면 저축이나 투자 여력이 사라질 수 있습니다.

또 갑작스러운 소득 감소가 발생했을 때 대출상환에 어려움을 겪을 수도 있습니다.

따라서 총이자 절감과 월 현금흐름 안정성 사이에서 균형을 잡는 것이 중요합니다.

대출기간 20년이 적합할 가능성이 높은 경우

월소득이 안정적이고 20년 상환액을 납부한 뒤에도 생활비와 비상자금을 충분히 확보할 수 있다면 20년을 우선 비교할 수 있습니다.

대출금액이 크고 총이자를 최대한 줄이는 것이 중요한 경우에도 장점이 있습니다.

또 원금을 빠르게 줄이고 싶은 사람이나 몇 년 뒤 집을 매도할 때 남은 대출잔액을 줄이고 싶은 사람에게도 20년 방식이 적합할 수 있습니다.

30년이 적합할 가능성이 높은 경우

반대로 현재 소득에서 20년 대출 월상환액이 지나치게 부담스럽다면 30년 대출이 현실적일 수 있습니다.

주택구입 초기 현금이 많이 필요하거나 자녀 교육비 등 다른 필수지출이 큰 경우도 마찬가지입니다.

소득이 불규칙한 사람이라면 의무상환액을 낮게 설정해 놓고 여유자금이 생길 때 추가로 원금을 상환하는 방식을 검토할 수도 있습니다.

중요한 것은 30년 만기를 선택했다고 실제로 반드시 30년 동안 갚아야 한다는 생각을 하지 않는 것입니다.

실제 대출 상담에서는 어떤 숫자를 요청해야 할까

은행에서 20년과 30년을 비교할 때는 각각 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

월 원리금 상환액

전체 예상 총이자

전체 예상 상환금액

5년 후 대출잔액

10년 후 대출잔액

중도상환 조건

금리 변경 가능성

실제 적용금리

이 숫자를 같은 조건으로 비교하면 20년과 30년 가운데 자신의 상황에 맞는 기간을 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.

대출기간 20년과 30년 중 월상환액과 총이자 비교하는 방법

결론적으로 같은 대출금액과 금리, 원리금균등상환 조건이라면 20년 대출은 월상환액이 높지만 총이자가 적고, 30년 대출은 월상환액이 낮지만 총이자가 많아집니다.

3억원을 연 4%로 빌린다고 단순 가정하면

20년은 월 약 181만8천원, 총이자 약 1억3,631만원입니다.

30년은 월 약 143만2천원, 총이자 약 2억1,561만원입니다.

대출기간을 10년 늘리면 월상환액은 약 38만6천원 줄어들지만 총이자는 약 7,930만원 증가합니다.

따라서 대출기간을 선택할 때는 단순히

월상환액이 더 싼가

만 확인해서는 안 됩니다.

반드시

월상환액 → 총이자 → 5년 후 잔액 → 10년 후 잔액 → 실제 대출 유지기간

순서로 비교하는 것이 좋습니다.

총이자를 줄이는 것이 최우선이고 현재 소득에서 높은 월상환액을 충분히 감당할 수 있다면 20년 대출을 우선적으로 비교할 수 있습니다.

반대로 월 현금흐름을 안정적으로 유지하는 것이 더 중요하다면 30년 대출이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

결국 가장 좋은 대출기간은 가장 짧은 기간도, 가장 긴 기간도 아닙니다.

생활비와 비상자금을 유지하면서 추가 고금리 부채 없이 꾸준히 상환할 수 있고, 동시에 불필요한 총이자를 최소화할 수 있는 기간이 자신에게 적합한 대출기간입니다.