초고가·비거주 주택 세제 개편안의 기준일은 언제인가요?

이번 개편안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 수정 의결된 정부 법률안을 기준으로 하며, 2026년 9월 2일 기준으로 작성되었습니다.

실거주 1주택자의 종부세 기본공제 금액은 어떻게 바뀌나요?

현행 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정됩니다.

비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 어떻게 적용되나요?

당초 최초안에서는 9억 원으로 낮추는 방안이 검토되었으나, 국무회의 수정안을 통해 현행과 같은 공시가격 12억 원이 유지되었습니다.

이번 세제 개편안의 핵심 방향은 무엇인가요?

이번 개편안의 중심은 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 것으로, ‘보유 중심’에서 ‘거주 중심’으로의 전환을 원칙으로 합니다.

2026년 초고가·비거주 주택 세제 개편안 총정리

2026년 9월 3일 읽는 시간 약 15분

종부세·양도세 무엇이 달라지고, 누구의 세금이 늘어날까

2026년 9월 2일 기준 | 국무회의 수정 의결 내용 반영

먼저 확인할 점

이 글은 2026년 9월 1일 국무회의에서 수정 의결된 정부 법률안을 기준으로 작성했습니다. 국회 심의 과정에서 내용과 시행 시기가 달라질 수 있으므로, 실제 신고·매매 결정 전에는 최종 공포 법률과 세무 전문가의 검토가 필요합니다.

한눈에 보는 핵심 요약

이번 개편안의 중심은 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 것입니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 확대하고, 초고가 주택과 비거주 주택 및 다주택에 적용되던 일부 혜택은 단계적으로 줄이는 방향입니다.

구분	현행	정부 개편안·수정안
실거주 1주택 종부세 기본공제	공시가격 12억 원	14억 원으로 상향
비거주 1주택 종부세 기본공제	공시가격 12억 원	최초안 9억 원 → 국무회의 수정안 12억 원 유지
종부세 과세 기준	주택 수에 따른 차등 요소	주택가액 중심으로 단계적 전환
종부세 세 부담 상한	직전 연도 보유세의 150%	최초안 200% → 국무회의 수정안 150% 유지
1주택 장기보유특별공제	보유 연 4% + 거주 연 4%	2028년 보유 2%·거주 6%, 2029년부터 거주 연 8% 중심
장기보유특별공제 금액 상한	별도 금액 상한 없음	2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원
주요 적용 시기	현행	종부세 2027년부터 단계적, 양도세 2028년부터 단계적

1. 왜 세제를 바꾸려는가

정부가 제시한 원칙은 ‘보유 중심’에서 ‘거주 중심’으로의 전환입니다. 같은 1주택자라도 실제로 그 집에서 생활하는 사람과 임대·공실·다른 거처 이용 등으로 거주하지 않는 사람을 똑같이 우대하는 것이 적절한지 다시 보겠다는 취지입니다.

서민·중산층 실거주 1주택자의 보유세 부담을 낮추거나 유지
주택 수만이 아니라 전체 주택가액과 과세표준을 중심으로 부담 결정
초고가 주택의 높은 담세력을 세율과 공제 한도에 반영
오래 보유한 사실보다 실제 거주한 기간을 양도세 공제에 더 크게 반영

따라서 이번 개편은 ‘1주택이면 무조건 보호’라는 구조를 ‘실거주 여부와 주택가액에 따라 보호 수준을 달리하는 구조’로 바꾸는 데 의미가 있습니다.

2. 국무회의에서 무엇이 수정됐나

8월 3일 발표된 최초 세제개편안과 9월 1일 국무회의 수정 의결안 사이에는 중요한 차이가 있습니다. 블로그 글이나 뉴스 요약을 볼 때 어느 시점의 안을 설명하는지 확인해야 합니다.

쟁점	8월 3일 최초안	9월 1일 국무회의 수정안
비거주 1주택 기본공제	12억 원 → 9억 원 축소	12억 원 현행 유지
보유세 세 부담 상한	150% → 200% 상향	150% 현행 유지
실거주 1주택 기본공제	12억 원 → 14억 원	14억 원 상향 유지

중요

따라서 ‘비거주 1주택자의 기본공제가 9억 원으로 확정됐다’거나 ‘세 부담 상한이 200%로 확정됐다’고 쓰면 최신 수정안을 반영하지 못한 설명이 됩니다.

3. 종합부동산세 개편

3-1. 실거주 1주택 기본공제 14억 원

현재 1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원입니다. 정부안은 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 높입니다. 정부 설명상 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택은 대체로 종부세 과세 대상에서 제외되고, 시가 20억~30억 원 구간은 세 부담이 낮아질 가능성이 있습니다.

다만 시가와 공시가격은 같지 않습니다. 종부세 과세 여부는 시세 자체가 아니라 과세기준일 현재 공시가격과 법정 공제, 공정시장가액비율 등을 적용해 판단합니다.

3-2. 비거주 1주택 기본공제는 12억 원 유지

최초안은 비거주 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추려 했습니다. 그러나 국무회의에서는 거주자와 비거주자의 부담 격차가 지나치게 커질 수 있다는 점 등을 고려해 12억 원을 유지하는 것으로 수정했습니다.

따라서 기본공제만 놓고 보면 비거주 1주택자의 즉각적인 축소는 철회됐습니다. 그렇다고 비거주 주택의 영향이 사라진 것은 아닙니다. 세율 구조가 주택가액 중심으로 전환되고, 양도세 장기보유특별공제가 거주기간 중심으로 바뀌기 때문에 고가·비거주 주택은 다른 경로로 부담이 늘 수 있습니다.

3-3. 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로

현행 종부세는 1·2주택과 3주택 이상을 구분해 세율을 달리 적용하는 요소가 있습니다. 개편안은 과세표준이 같으면 주택 수와 관계없이 같은 세율을 적용하는 구조로 단계적으로 전환합니다.

과세표준 구간	2026년 현행	2027년 정부안	2028년 정부안
3억 원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3억~6억 원	0.7%	0.7%	0.7%
6억~12억 원	1.0%	1.3%	1.3%
12억~25억 원	1.3% / 다주택 2.0%	2.0%	2.0%
25억~50억 원	1.5% / 다주택 3.0%	3.0%	3.0%
50억~94억 원	2.0% / 다주택 4.0%	4.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7% / 다주택 5.0%	3.5%	5.0%

위 표는 정부 세제개편안의 큰 구조를 이해하기 위한 요약입니다. 실제 산출세액은 기본공제, 공정시장가액비율, 구간별 누진공제, 재산세 중복분 공제, 연령·보유기간 세액공제와 세 부담 상한 등을 함께 적용하므로 단순히 공시가격에 최고세율을 곱하면 안 됩니다.

3-4. 공정시장가액비율과 세 부담 상한

종부세 과세표준은 일반적으로 ‘공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액’에 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 정부안은 공정시장가액비율을 단계적으로 높이는 방향을 포함하고 있어 공제 후 금액이 같더라도 과세표준이 커질 수 있습니다.

반면 한 해 세금이 갑자기 크게 뛰는 것을 막는 세 부담 상한은 국무회의 수정안에서 현행 150%를 유지하기로 했습니다. 즉 일정 요건하에 당해 연도 재산세와 종부세 합계가 전년도 해당 보유세의 1.5배를 넘지 않도록 제한하는 장치가 유지됩니다.

4. 양도소득세 장기보유특별공제 개편

4-1. 보유보다 거주기간이 중요해진다

고가 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 현재 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 각각 적용해, 요건을 갖추면 합계 최대 80%까지 공제하는 구조입니다. 개편안은 총 최대 공제율 80%의 틀은 유지하면서 공제의 중심을 거주기간으로 옮깁니다.

구분	2027년까지	2028년	2029년부터
보유기간 공제율	연 4%, 최대 40%	연 2%, 최대 20%	폐지
거주기간 공제율	연 4%, 최대 40%	연 6%, 최대 60%	연 8%, 최대 80%
합계 최대 공제율	80%	80%	80%

장기간 보유했지만 실제 거주하지 않았다면 2028년부터 공제폭이 줄고 2029년부터는 거주기간 공제를 받지 못할 가능성이 큽니다. 반대로 10년 이상 장기 거주한 1주택자는 최대 공제율 80%를 계속 적용받을 수 있습니다.

4-2. 공제액 자체에 금액 상한 신설

이번 개편에서 초고가 주택 보유자가 특히 주목해야 할 부분은 공제율뿐 아니라 공제액의 절대 한도가 생긴다는 점입니다.

양도 시기	장기보유특별공제 금액 한도
2027년까지	별도 금액 한도 없음
2028년	최대 20억 원
2029년부터	최대 10억 원

예를 들어 장기보유·장기거주로 공제율 80%를 충족하더라도 계산된 공제액이 10억 원을 넘는다면 2029년 이후에는 10억 원까지만 공제되는 구조입니다. 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 이 한도의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

4-3. 장기 실거주 1주택 추가 기본공제

정부안은 양도가액 30억 원 이하 주택을 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제를 현행 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대하는 내용을 담았습니다. 장기 실거주자의 부담을 보완하려는 장치입니다.

학교 입학, 직장 전근, 질병 치료, 해외 체류 등 불가피한 사유가 있으면 일정 요건 아래 해당 기간을 거주기간으로 인정하는 방안도 포함돼 있습니다. 인정 사유와 증빙 기준은 향후 확정 법령과 하위 규정을 확인해야 합니다.

5. 누가 가장 큰 영향을 받나

보유 유형	예상 영향	확인할 사항
중저가 실거주 1주택	기본공제 확대에 따라 부담 감소 또는 과세 제외 가능	공시가격 14억 원 해당 여부
30억~40억 원대 실거주 1주택	변동을 최소화하는 구간으로 설계됐으나 개별 차이	공시가격·과표·세액공제
40억~50억 원 초과 실거주 1주택	고가 구간 세율 인상과 공제 한도 영향 가능	종부세 과표 및 예상 양도차익
초고가 비거주 1주택	보유세와 양도세 양쪽에서 부담 증가 가능성이 가장 큼	실제 거주기간·양도 예정 시점
다주택자	주택 수보다 합산 가액에 따른 고율 적용	합산 공시가격과 거주용 주택 비중
해외 체류 1주택자	비거주 판정 및 예외 거주기간 인정 여부가 핵심	주민등록만이 아닌 실제 생활관계와 증빙

6. 이해를 돕는 단순 사례

사례는 설명용입니다

아래는 제도의 방향을 이해하기 위한 단순화된 예시이며 실제 세액 계산이 아닙니다. 공시가격, 취득가액, 필요경비, 재산세 공제, 세액공제, 지방소득세 등은 개인별로 다릅니다.

사례 A: 공시가격 13억 원, 실거주 1주택

현행 기본공제 12억 원 기준에서는 공제 후 금액이 남지만, 개편안의 실거주 기본공제 14억 원이 적용되면 종부세 과세표준 산정 전 단계에서 전액 공제될 수 있습니다. 대표적인 실거주 보호 사례입니다.

사례 B: 15년 보유·거주하지 않은 고가 1주택

현행 구조에서는 보유기간에 따른 장기보유특별공제 부분을 기대할 수 있지만, 개편안대로라면 2028년에는 보유 공제율이 절반으로 줄고 2029년부터 보유기간 공제가 없어집니다. 양도 시기를 검토할 유인이 커지는 유형입니다.

사례 C: 15년 보유·10년 이상 실거주한 초고가 1주택

거주기간만으로 최대 공제율 80%를 충족할 수 있지만 양도차익이 매우 크면 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원의 공제액 한도에 걸릴 수 있습니다. ‘공제율 80%’만 보고 세액을 예상하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.

7. 시행 시기와 입법 절차

단계	상태·예정
2026년 8월 3일	정부 2026년 세제개편안 발표
2026년 9월 1일	국무회의에서 비거주 기본공제와 세 부담 상한 수정 의결
정기국회	정부 법률안 제출 및 국회 심사
종부세 개편	정부안 기준 2027년부터 단계적 적용
양도세 개편	정부안 기준 2027년 유예 후 2028년부터 단계적 적용

국무회의 의결은 정부안이 확정됐다는 의미이지 법률 시행이 최종 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 국회가 법안을 통과시키고 공포해야 시행되며, 심사 과정에서 공제액·세율·시행일·경과규정이 바뀔 수 있습니다.

8. 주택 보유자가 지금 확인할 체크리스트

내 주택의 시세가 아니라 올해 공시가격과 예상 과세표준을 확인한다.
1세대 1주택 요건과 실제 거주 판정에 필요한 주민등록·생활관계 증빙을 점검한다.
취득일, 실제 입주일, 전출입일과 해외 체류·전근 등 불가피한 사유의 자료를 보관한다.
양도 예정이라면 2027년·2028년·2029년 시나리오별 장기보유특별공제를 비교한다.
초고가 주택은 최대 공제율뿐 아니라 공제액 20억 원·10억 원 한도를 함께 계산한다.
공동명의, 상속주택, 일시적 2주택, 임대주택은 별도 특례가 있으므로 일반 사례와 구분한다.
국회 통과 후 부칙의 적용례와 경과조치를 확인한 뒤 계약일과 잔금일을 결정한다.

9. 자주 묻는 질문

비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 줄었나요

아닙니다. 8월 최초안에는 9억 원 축소가 포함됐지만 9월 1일 국무회의 수정안에서는 현행 12억 원을 유지하기로 했습니다.

실거주 1주택이면 초고가 주택도 세금이 줄어드나요

반드시 그렇지는 않습니다. 기본공제는 14억 원으로 확대되지만 고가 과세표준 구간의 세율이 인상되고 양도세 공제액 한도도 생깁니다. 정부는 시가 40억~50억 원을 넘는 구간부터 부담 증가가 나타날 수 있다고 설명했습니다.

주민등록만 옮기면 실거주로 인정되나요

실제 거주 판단은 주민등록만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 생활 근거지, 전기·수도 사용, 가족 거주, 근무지 등 객관적 사실이 함께 고려될 수 있으므로 형식적인 전입만으로 판단해서는 안 됩니다. 구체적인 판정 기준은 확정 법령을 확인해야 합니다.

2029년 전에 무조건 파는 것이 유리한가요

일률적으로 말할 수 없습니다. 양도차익, 거주기간, 취득가액, 향후 주택가격, 매도 비용과 다른 소득을 함께 비교해야 합니다. 세금만 피하려다 더 큰 가격 손실이나 주거비가 발생할 수 있으므로 연도별 세액 시뮬레이션이 필요합니다.

마무리

초고가·비거주 주택 세제 개편안은 ‘주택 수’ 중심의 과세를 ‘주택가액과 실제 거주’ 중심으로 옮기려는 큰 변화입니다. 실거주 1주택자는 기본공제 확대의 혜택을 받을 수 있지만, 고가 주택은 종부세율 인상과 양도세 공제액 한도의 영향을 받을 수 있습니다. 특히 장기간 보유했지만 실제 거주하지 않은 초고가 1주택자는 양도 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 가능성이 있습니다.

다만 현재는 국무회의를 통과한 정부 법률안 단계입니다. 국회 통과와 공포 전까지는 ‘확정 시행’으로 단정하지 말고, 최종 법률과 부칙을 확인하는 것이 가장 중요합니다.